不動産クラウドファンディングに関する用語を、 初心者にもできるだけわかりやすくまとめました。
不動産クラウドファンディングでは、 「利回り」「分配金」「運用期間」といった投資用語だけでなく、 「不動産特定共同事業」「匿名組合」「優先劣後方式」など、 独特の用語がたくさん登場します。
このページでは、物件選びから投資申込み、運用中、 分配金の受け取り、償還までの流れを理解できるように、 主要な用語をまとめています。
不動産クラウドファンディングは投資商品であり、 預金とは異なります。商品によっては元本割れや分配金の減少、 運用期間の延長、途中解約の制限などが生じる場合があります。
「想定利回り」は将来の利益を保証する数字ではありません。 投資する際は、利回りだけでなく、対象不動産、運用期間、 事業者、契約内容、リスクなどを確認することが大切です。
インターネットなどを通じて複数の投資家から資金を集め、 不動産を取得・運用し、その収益を投資家に分配する仕組みです。 日本では不動産特定共同事業法に基づく仕組みが代表的です。
不動産クラウドファンディングの案件に資金を出す人です。 「事業参加者」などの言葉で表現される場合もあります。
ファンドや事業に対してお金を提供することです。 不動産クラウドファンディングでは、出資した金額に応じて収益の分配を受ける仕組みがあります。
投資家が案件へ出資する金額です。
その案件に申し込むために必要となる最低金額です。 案件によって1万円単位など、条件が異なります。
同じサービスや案件などに、追加で資金を投じることです。
事業者が投資家から出資を集めることです。 募集期間や募集金額が案件ごとに設定されます。
その案件で投資家から集める予定の金額です。
必要な出資額が集まるなど、定められた条件を満たして事業が開始されることです。
募集枠が埋まった後、キャンセルなどによって空きが出た場合に申し込めるよう待機する仕組みです。
複数の投資家から出資を募り、不動産の売買・賃貸などを行って、 そこから得られた収益を投資家へ分配する事業です。 不動産特定共同事業法によって規制されています。
不動産特定共同事業に関するルールを定めた法律です。 事業者の許可や登録、契約、情報提供などについて規定しています。
不動産特定共同事業を行う事業者です。 国土交通省は不動産特定共同事業法に基づく事業者の一覧を公開しています。
不動産特定共同事業を行うために必要となる行政上の許可です。 事業の種類や事務所の所在地などによって許可権者が異なります。
通常の不動産特定共同事業より小規模な事業を対象とする制度です。 一定の条件のもとで登録を受けて事業を行います。
不動産特定共同事業に参加して出資する投資家のことです。
インターネット上で不動産特定共同事業契約の締結などを行う業務です。 いわゆる不動産クラウドファンディングに利用される仕組みです。
不動産特定共同事業においてクラウドファンディングを行う際の業務管理や情報提供などについて、 国土交通省が定めているガイドラインです。
不動産特定共同事業者として許可を受けていることを確認するための番号です。 サービスを利用するときは、事業者の登録・許可状況を確認することが重要です。
営業者が事業を行い、投資家がその事業に出資する契約形態です。 不動産クラウドファンディングでよく使われる契約形態の一つです。
投資家が匿名組合員として事業者の事業に出資し、 その事業から生じる利益の分配を受ける契約です。
匿名組合契約において、営業者へ出資する側です。
匿名組合契約において、事業を実際に行う側です。
事業者と投資家などが出資して共同で事業を行う契約形態です。 不動産特定共同事業の契約類型の一つです。
複数の出資者が共同して不動産事業を行い、 その事業から生じる利益などを分配する契約です。
不動産の共有者である投資家などが、事業者に不動産の賃貸などを委任する契約類型です。
投資家が契約を締結する前に、その契約内容や重要事項などを確認するための書面です。
契約が成立した際に交付される書面です。
投資家から集めた資金をまとめ、一定の対象へ投資・運用する仕組みです。 不動産クラウドファンディングでは、1つの物件や複数の不動産を対象にすることがあります。
投資家から募集する個別の投資プロジェクトです。 「○○マンション案件」「○○ホテル再生案件」などと表示されます。
案件とほぼ同じ意味で使われる言葉です。 不動産の取得、開発、改修、運用、売却などを一つのプロジェクトとして扱います。
案件への投資申込みを受け付け始める日時です。 先着方式の場合は特に重要になります。
投資申込みの受付が終了する日時です。 募集額に達すると予定より早く終了する場合もあります。
募集開始後、早い順に投資枠が埋まっていく方式です。
申込者が募集枠を超えた場合などに、抽選によって投資家を決める方式です。
案件を成立させるために最低限必要とされる出資額です。
その案件で募集する出資額の上限です。
案件の運用によってどの程度の収益が期待されるかを示す目安です。 将来の収益を保証するものではありません。
案件の運用計画に基づいて設定されている利回りです。
投資した金額に対して、どの程度の利益が得られるかを割合で表したものです。
不動産の賃料収入や売却益など、事業から得られた収益を投資家へ分配するお金です。
出資金などに対して、どの程度の分配を行うかを示す割合です。
不動産クラウドファンディングでは、主に賃料収入などから得られる継続的な収益を指します。
不動産を取得した価格より高い価格で売却した場合などに生じる売却益です。
不動産などを取得価格より低い価格で売却した場合に生じる売却損です。
事業計画などに基づいて予定されている投資家への分配金です。
投資家へ分配金が支払われる日です。
1年間あたりの利回りを表す言葉です。 案件によっては運用期間が1年未満のため、年利と実際の受取額を混同しないよう注意が必要です。
投資家の出資分を優先出資、事業者自身の出資分などを劣後出資として分け、 損失が発生した場合には劣後部分から先に負担する仕組みです。
優先劣後方式で、投資家側の出資として扱われる部分です。 ただし「優先」であることが元本保証を意味するわけではありません。
損失が発生した場合に、優先出資より先に損失を負担する部分です。 事業者などが出資するケースがあります。
総出資額のうち、劣後出資が占める割合です。
総出資額のうち、優先出資が占める割合です。
不動産価格の下落などが発生した場合に、 一定範囲まで優先出資への影響を抑える役割を持つ劣後部分などを、 説明上「バッファ」と表現する場合があります。
投資した元本が必ず戻ってくることを保証する仕組みです。 不動産クラウドファンディングの通常の出資は預金とは異なり、 元本が保証されているとは限りません。
ファンドが投資対象としている不動産です。 マンション、アパート、オフィス、ホテル、商業施設、土地などがあります。
賃料などの収益を生み出すことを目的として保有される不動産です。
入居者から家賃収入を得ることを目的とするマンションです。
賃貸住宅として利用される建物です。
企業や事業者が事務所として利用する不動産です。
店舗などが入居し、売上や賃料などによって収益を生み出す施設です。
宿泊施設として運営される不動産です。
建物が建っていない土地や、開発・建築を前提とした土地などが投資対象になる場合があります。
土地の取得や建物の建築などを行い、 完成後の売却や運用によって収益を得るタイプの案件です。
建物を改修して価値や機能を高めることです。 クラウドファンディングでは改修後の売却や賃貸を目的にする案件があります。
対象不動産の価値を一定の方法で評価した金額です。
事業者が対象不動産を取得するために支払う価格です。
対象不動産を売却する際の価格です。
ファンドが不動産を運用する期間です。 3か月、6か月、1年、2年など案件によって異なります。
案件の運用が始まる日です。
予定されている運用期間の終了日です。
運用が終了した後、投資家へ元本などを返還することです。
投資家へ出資元本などが返還される予定の日です。
当初予定していた運用終了日より前に運用を終了し、 投資家へ資金を返還することです。
不動産の売却時期などの事情により、 予定していた運用期間を延長することです。
運用期間の途中で出資を取り消して資金を返してもらうことです。 不動産クラウドファンディングでは途中解約ができない、 または制限される商品もあります。
投資した資産を現金化しやすいかどうかを表す性質です。 不動産クラウドファンディングは、一般に株式などと比べて途中で換金しにくい点に注意が必要です。
投資した元本よりも返還される金額が少なくなることです。
対象不動産の価格が下がり、 売却時に想定より低い価格になる可能性です。
賃貸物件で入居者が減ったり空室が発生したりして、 賃料収入が減少するリスクです。
市場環境などの変化によって、想定していた賃料収入が減少するリスクです。
予定していた価格や時期で対象不動産を売却できない可能性です。
開発や改修などの工事が遅れたり、 予定以上の費用が発生したりするリスクです。
金利の変化によって資金調達コストなどが変化し、 ファンドの収益に影響する可能性です。
地震、火災、水害などによって不動産が損傷する可能性です。
運営会社の経営状態や事業上の問題によって、 運用や分配、償還などに影響が出る可能性です。
事業者などが契約どおりに資金を返還したり、 収益を分配したりできなくなる可能性です。
投資期間中に資金を換金したくなっても、 すぐに換金できない可能性です。
複数の案件や資産などに投資先を分けることです。 一つの案件に資金を集中させることによる影響を抑える考え方です。
不動産クラウドファンディングのサービスや案件を運営している会社です。
投資対象となる不動産の運用を担当する会社です。 案件によっては募集事業者と運用主体が異なる場合があります。
投資家から資金を募り、不動産の取得・運用・売却などを行う主体です。
ファンドや不動産事業を支援する企業などを指す言葉です。
マンション、商業施設、ホテルなどの不動産を開発する会社です。
不動産の賃貸管理や運営管理などを行う業務です。
不動産などの資産について、投資判断や運用方針を立て、 収益を高めることを目指して管理する業務です。
建物の維持管理や入居者対応などを行う会社です。
不動産の価値などについて、 事業者とは別の専門家や機関による評価を行うことです。
サービスを利用するために、氏名、住所、メールアドレスなどを登録する手続きです。
投資家本人であることを確認する手続きです。 オンラインで本人確認を行うサービスもあります。
案件へ投資するために必要な投資家としての登録手続きです。
インターネット上で契約内容を確認し、 電子的に契約を締結する仕組みです。
投資家が自分の投資状況、出資額、分配金、償還予定などを確認するためのページです。
投資するための資金を指定口座などへ入れることです。
分配金や償還金などを自分の銀行口座へ移すことです。
案件の概要、募集金額、予定利回り、運用期間、対象不動産など、 投資判断に必要な情報です。
投資家が判断するために必要な情報を事業者が提供することです。
対象不動産や事業などにどのようなリスクがあるのかを説明する情報です。
不動産クラウドファンディングの分配金には税金が関係します。 契約形態や所得区分などによって扱いが異なるため、 実際の税務処理では案件の書類や税務上の取扱いを確認する必要があります。
収入から必要経費などを差し引いて計算される税務上の金額です。
支払う側が一定の所得について税金をあらかじめ差し引き、 納税する仕組みです。
分配金などからあらかじめ差し引かれる所得税等の金額です。
1年間の所得や税額などを自分で計算して税務署へ申告する手続きです。 確定申告が必要かどうかは所得の種類や金額、他の所得などによって変わります。
所得を計算する際に、収入から差し引くことが認められる費用です。
所得控除などを差し引いた後、 所得税の計算対象となる所得です。
不動産を貸すことで得られる家賃などの収入です。
Net Operating Incomeの略で、 不動産の運営による収益から運営に必要な費用などを差し引いた純営業収益を表す指標です。
年間賃料収入などを不動産価格で割って計算する、 不動産投資の収益性を見るための簡易的な指標です。
賃料収入などから一定の経費を差し引いて、 より実態に近い収益性を見るための利回りです。
不動産がどの程度利用・賃貸されているかを示す割合です。
全体の部屋や区画のうち、 空室となっている割合です。
不動産鑑定士が一定の基準に基づいて評価した不動産の価格です。
お金を返せなくなった場合などに備えて、 債権者が一定の権利を持つ財産などです。
不動産を担保として設定する担保物権です。
Loan to Valueの略です。 不動産の価値に対する借入金額の割合を表す指標で、 不動産の借入リスクを見る際などに利用されます。
Debt Service Coverage Ratioの略です。 不動産から得られるキャッシュフローなどが、 借入金の返済額をどの程度カバーできるかを見る指標です。
事業計画などから見込まれている収益です。
賃料収入や売却収入など、 案件がどのように利益を生み出す予定なのかを示す計画です。
運用終了時などに対象不動産を売却すると想定している価格です。
運用している不動産を最終的に売却するのか、 保有し続けるのかなど、事業の終了方法についての計画です。
事業者が過去に運用した案件の実績です。 分配実績、償還実績、運用期間などを確認する際に使われます。
過去の案件で、出資元本がどのように返還されたかという実績です。
予定していた分配や償還などが、 当初の予定日より遅れることです。
事業者などが契約上の義務を履行できない状態を指す言葉として使われます。
複数案件の利回りを比較して並べたものです。 ただし、利回りだけでは案件のリスクや安全性を判断できません。
不動産の所在地、用途、取得価格、運用期間、募集額、利回り、 収益計画、リスクなど、案件の詳しい情報を確認するページです。
不動産クラウドファンディングで表示される想定利回りは、 将来の収益を保証するものではありません。 実際の分配額が想定どおりになるとは限らない点が重要です。
優先劣後方式によって優先出資が設定されていても、 それだけで元本が保証されるわけではありません。
劣後出資が大きいほど損失を負担するクッションが大きくなる仕組みですが、 不動産価格の大幅な下落などによって投資家側に損失が及ぶ可能性はあります。
匿名組合への出資は株式を購入することとは違います。 契約に基づいて事業収益の分配を受ける仕組みです。
不動産クラウドファンディングは個別の不動産案件などへ出資する仕組みが中心です。 REITは投資法人などを通じて複数の不動産へ投資し、 証券取引所に上場しているものもあります。
不動産クラウドファンディングは不動産を対象とする仕組みが中心です。 ソーシャルレンディングは投資家から集めた資金を企業などへ貸し付ける仕組みで、 制度上の位置付けも異なります。
利回りは割合なので、 同じ10％でも投資額が違えば実際の利益額は変わります。
運用期間が1年であっても、 途中で自由に現金化できるとは限りません。 投資期間中の換金性について確認することが重要です。
事業者が必要な許可や登録を受けていることは重要な確認項目ですが、 それだけで個別案件の損失が発生しないことを意味するわけではありません。
利回りが高い案件ほど安全とは限りません。 対象不動産、売却計画、借入状況、劣後出資、運営会社など、 複数の情報を確認する必要があります。
サービスのサイトなどから投資家登録を行います。
本人確認書類などを利用して本人確認を行います。
対象不動産、募集額、想定利回り、運用期間、 劣後出資、事業者、リスクなどを確認します。
投資したい案件へ申し込みます。 案件によって先着方式と抽選方式などがあります。
当選または申込み成立後、指定された方法で出資金を入金します。
事業者が対象不動産を取得・運用し、 賃料収入や売却益などを得ることを目指します。
契約内容に従って、事業から得られた収益が投資家へ分配されます。
運用終了後、契約内容に従って出資元本などが投資家へ返還されます。
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